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房地产行业:成交上升、推盘下降、供应仍不顺畅,集体建设用地入市彰显政府力推租赁新政

发布时间:2017-09-04    研究机构:华创证券

投资要点

上周(8.26-9.1)主流45城周成交环比+9%,周成交热度在连续9周低位后有所回升,其中,一二线环比+16%、三四线环比-1%;8月月成交同比-27%,降幅较7月扩大2.9pct,其中,一二线同比-34%、三四线同比-10%,一二三四线同比梯度变差,高频数据中可观测三四线数据也在变差;库存方面,上周19个重点城市推盘面积环比下降50%,表明目前推盘仍不是很顺畅,不过相应上周成交/推盘比又大幅飙升,8月成交推盘比1.12(VS6月1.03、7月1.19),表明目前需求相对稳定;16城可售面积6,732万方,周环比下降1.3%,3个月移动平均去化月数7.8个月,周环比下降0.3个月,行业依然处于去库存阶段;政策方面,国土部、住建部发布利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,第一批在13个城市开展试点,未来集体建设用地入市将打破一二线城市住宅供地瓶颈;同时深圳、杭州、武汉出台细则积极响应租赁住房新政,租赁新政力度超之前预期;兰州、张家港加大限购力度,长沙拟试点房价与地价双限政策,结合武汉拟出台大学生八折购房政策,显示出在政策高压持续时或出现边际放松趋势;此外,国土部近期将对房地产热点城市“大检查”敦促房企加快开工形成住宅有效供应,或能一定程度缓解供应的不足。我们维持房地产小周期延长及棚改货币化安置的两大核心逻辑,维持板块推荐评级,新增推荐北辰实业,维持推荐组合: 1)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;2)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。

1. 房地产行业数据

上周45个重点城市新房合计成交581.3万平米,环比+9.4%;8月合计成交2454.3万平米,环比+0.3%,同比-27.0%。其中当月月成交同比降幅较7月扩大2.9个pct;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+18.9%、+14.6%、-2.2%、+5.8%,当月月成交同比分别为:-54.1%、-25.9%、-13.0%、+1.3%。16个重点城市合计住宅可售面积为6,732万平米,环比-1.3%;3个月移动平均去化月数为7.8个月,环比-0.3个月。

2. 主要政策新闻

国土部、住建部发布利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,第一批在13个城市开展试点;深圳发文加快发展住房租赁并鼓励房企拓展租赁业务。杭州推出19条措施加快培育和发展住房租赁市场;武汉明确5家国企为首批国有住房租赁平台,年底新增7000间;河北将鼓励农村城镇居民合作建房;北京住建委强调商品房配建保障房不得隔离分割;武汉进一步扩大住房限购限售范围,拟出台大学生八折购房政策;兰州限购再次扩大区域,非本地户口需1年以上个税证明;长沙拟试点房价与地价“双限”政策;张家港市不动产证未满2年的住房不得转让。

3. 公司动态跟踪

房地产企业17年上半年半年报发布完毕,房地产板块营业收入同比+3.3%,净利润同比+25.9%;蓝光发展上半年实现营收同比增长32 %,净利润同比增长1,273%;中洲控股签署上沙村城市更新项目委托经营管理协议,负责上沙村城市更新项目;东湖高新(600133)全资子公司出资1亿拟设立宜昌天汇;新黄浦认购7.5亿合作成立房地产产业投资基金;苏州高新集团累计增持492万股计划实施完毕;卧龙地产葛坤洪完成增持公司股票288万股;新华联拟将北京恒兴长基100%的股权及债权转让给麦维斯物管;福星股份拟授予限制性股票数量2,410万股,占总股本的2.5%。

4. 板块行情回顾

上周SW房地产指数上涨0.43%,沪深300指数上涨0.92%,相对收益为-0.49%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第24位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:世联行、华鑫股份、万业企业、万泽股份、京投银泰。